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Boom imobili�rio acentua alta de pre�os em S�o Paulo

Aconteceu em todo o mundo desenvolvido e em v�rios pa�ses emergentes. Onde o juro do financiamento imobili�rio caiu, o pre�o dos im�veis subiu, chegando mesmo a disparar nos grandes centros urbanos, segundo o Federal Reserve [o BC dos EUA] e o FMI (Fundo Monet�rio Internacional).

Somada � escassez de terrenos nas regi�es nobres das cidades brasileiras, o resultado leva a uma infla��o sem precedentes nos pre�os dos novos empreendimentos, que mais tarde replica tamb�m na avalia��o dos im�veis usados.

Em S�o Paulo, o metro quadrado m�dio dos lan�amentos passou de R$ 724 em 1995 para R$ 1.833 em maio deste ano, segundo a consultoria imobili�ria Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrim�nio).

A cidade de S�o Paulo teve s� neste ano 150 lan�amentos, que colocaram 9.968 novas unidades � venda. Foram vendidos 8.013 unidades no valor de R$ 2,55 bilh�es --oferta e procura n�o est�o distantes. Os novos financiamentos somam R$ 5,5 bilh�es --58% mais que no mesmo per�odo de 2006.

E o mercado imobili�rio, que cresce a reboque da economia, afirma que isso � apenas o come�o. O pa�s tem cr�dito habitacional de 2% do PIB, enquanto M�xico e Chile, emergentes com selo de bom pagador do "grau de investimento", t�m 9% e 13%, respectivamente.

Terrenos caros

Como fazer um bom neg�cio ao comprar um im�vel em meio a essa mudan�a? As condi��es para a compra da casa pr�pria s�o favor�veis.

Na casa de 11% a 12% ao ano, os juros s�o os mais baixos j� oferecidos -� verdade que est�o longe de "patamares civilizados", como 6% dos EUA e 8% do M�xico. Mas devem cair mais nos pr�ximos anos. Neste caso, vale a pena esperar por juro menor e cr�dito farto.

O problema � que os pre�os do metro quadrado constru�do devem subir bastante --pelo menos nunca ca�ram no Brasil.

No caso das grandes cidades, a expectativa � de forte aumento nos pre�os. Estudo do Fed afirma que historicamente o custo do terreno representava em m�dia 25% do valor de um im�vel --o restante vinha de material de constru��o, m�o-de-obra, tributos etc. Nesta d�cada, por�m, o Fed afirma que nas regi�es mais disputadas dos Estados Unidos, como Manhattan, o terreno soma 50% do valor de uma resid�ncia.

No Brasil, isso come�a a acontecer no centro expandido de S�o Paulo e na orla da zona sul carioca. Na m�dia, o terreno ainda faz 20% a 25% do pre�o final da casa brasileira, segundo estimativas da Abecip (associa��o das entidades de cr�dito imobili�rio) e do Secovi (sindicato da habita��o).

Em S�o Paulo, o divisor de �guas foi a nova lei de zoneamento, que entrou em vigor em 2005 e tem reflexos ainda hoje. A lei limita a verticaliza��o da cidade e imp�e custo adicional para levantar mais do que o dobro de metros quadrados de um terreno na regi�o nobre.

Bolha em S�o Paulo

Com base nessa constata��o, as principais construtoras e incorporadoras levantaram dinheiro abrindo o capital na Bolsa para comprar os melhores terrenos nas regi�es nobres de S�o Paulo, levando a uma verdadeira infla��o nos terrenos e nos im�veis novos na cidade.

"Um ter�o do "boom" imobili�rio � especula��o. Em S�o Paulo estamos pr�ximos do limite de valor. Mas, para quem vai comprar a casa pr�pria, a dica � n�o se preocupar tanto com o pre�o no futuro. A pessoa deve pensar na conveni�ncia de tamanho e localiza��o e ver se pode pagar", disse Luiz Paulo Pompeia, diretor da Embraesp.

"Se tiver capacidade de compra, � melhor fazer agora do que deixar para depois", completa Osvaldo Correia Fonseca, diretor-geral da Abecip. Com o aumento dos pre�os nas regi�es nobres, a op��o para a classe m�dia � comprar um im�vel usado ou se dirigir para bairros mais afastados.

"H� quem n�o aceite mudar do bairro em que cresceu nem ficar longe dos pais. Ent�o, prefere morar em um espa�o menor ou antigo", disse Pompeia.

Raz�es do "boom"

A analista Amaryllis Romano, da consultoria Tend�ncias, atribui o "boom" ao crescimento da renda e do emprego, ao lado do aperfei�oamento de instrumentos que trouxeram maior seguran�a jur�dica.

De acordo com ela, o setor ganhar� um novo impulso quando forem disseminados os mecanismos de securitiza��o de receb�veis -quando as incorporadoras poder�o se capitalizar adiantando presta��es que ir�o receber dos mutu�rios, como aconteceu no M�xico. Esses pap�is v�o parar em fundos, cujos cotistas assumem o risco da habita��o.

A consultoria espera um crescimento de 90% nos financiamentos neste ano e de 6% para a constru��o civil no pa�s.

Para o Sinduscon (sindicato das construtoras), n�o h� "boom". "Estamos � a caminho da normalidade do mercado. Os pre�os sobem quando h� desequil�brio. H� cr�dito para o tomador, mas n�o para as empresas oferecerem novos im�veis", afirmou Jo�o Robusti, presidente da entidade.

"Estamos vivendo uma recupera��o. Viemos de um mercado deprimido, com pre�os estagnados. Hoje tudo conspira favoravelmente. Estamos em um ciclo virtuoso", disse Celso Petrucci, diretor do Secovi-SP.

Para o banco americano JP Morgan, o "boom" imobili�rio j� aparece no pre�o das a��es das construtoras brasileiras, que ficaram mais caras que as mexicanas. O banco afirma que o grande "boom" vai acontecer dentro de tr�s a cinco anos, quando a constru��o civil se voltar para as classes C, D e E, com im�veis de at� R$ 150 mil.

"Em im�vel a gente n�o olha nada de forma estanque. As mudan�as demoram para chegar", afirmou Pompeia.

Fonte: Folha Online